Country Garden's Forest City,Island Reclamation Project $100 Bilion Untuk Rakyat China Berhampiran Singapura

PlaneLoads of buyers fly in as condos rise from the sea

Sold out, Sold out, Sold out Di sebalik kontroversi, fasa pertama kediaman di Forest City, projek usahasama pemaju China Country Garden dan agensi kerajaan Johor, sudah habis terjual.

Scale models of Country Garden's Forest City project on display in Johor Bahru, Malaysia
|Photographer: Ore Huiying/Bloomberg
FORTUNA LIFESTYLE.COM | Bandar baru Forest City yang dibina di atas pulau buatan (Pulau Reklamasi) yang terletak beberapa ratus meter ke Singapura, merentang Selat Melaka. Dengan tawaran “hak milik kekal”, bekas perdana menteri Tun Dr Mahathir Mohamad mendakwa ia akan membuka laluan kepada lebih 700,000 pembeli asing menjadi warganegara Malaysia
(Telah berlaku di Indonesia.Imigran HARAM dari RRChinaKomunis dibawa masuk untuk diberikan taraf warganegara Indonesia secara sindiket dan terancang untuk menjajah negara kaya Indonesia)

BACA: Cara Menggunakan "Trust Deed" Atau Surat Ikatan Pemegang Amanah Kepada Ahli Waris[1].

Padang landskap rumput dan pokok renekt dan taman berbunga yang indah di showroom properti Country Garden Holdings Co. di Johor Bahru selatan Malaysia  tiba-tiba di pagar dengan kawat kecil. Di luar, gurun tanah terbentang ke kejauhan, dipenuhi kren dan menara cerucuk(cranes and piling towers) yang digunakan developer China untuk membangun bandar baru seharga $ 100 bilion di pulau reklamasi, laut Selat Melaka.

Manakala pembeli rumah warga Cina telah meenjadikan harga melambung tinggi dari Vancouver ke Sydney, di sudut ini Asia Tenggara itu developer China yang membanjiri pasaran, menolak harga yang lebih rendah dengan lebihan beratus-ratus beribu-ribu rumah baru. Mereka pertaruhan bahawa bandar Johor Bahru, yang bersempadan dengan Singapura,
pada akhirnya akan menjadi seperti kota Shenzhen di China.

"Ini developer China membina telah membina beribu-ribu pada satu masa, dan mereka menakutkan seperti neraka daripada semua orang," kata Siva Shanker, ketua pelaburan pada Axis-REIT Managers Bhd. Dan bekas Presiden Institut Ejen Hartanah Malaysia. "Allah sahaja yang tahu siapa yang akan membeli semua unit-unit ini, dan apabila ia selesai, soalan yang lebih besar ialah, siapa yang akan tinggal di dalamnya?"

Syarikat-syarikat dari RRChina,Komunis telah datang ke Malaysia kerana pertumbuhan dalam kebanyakan bandar di negeri mereka sangat perlahan, memaksa sebahagian daripada developer terbesar di dunia untuk melihat ke luar negeri untuk terus membangun kompleks perumahan raksasa yang tumbuh di China pada tahun-tahun ledakan. Akhirnya mereka mendapati tempat utama dalam zon ekonomi khas ini, tiga kali saiz Singapura, di hujung selatan tanah besar Asia.
BACA; 8 Faktor Banks Reject Housing Loan Application Anda.

Scale models of Country Garden's Forest City project on display in Johor Bahru, Malaysia
Skala projek Country Garden's Forest City, dibina di empat pulau buatan, yang akan menampung 700.000 orang di area seluas empat kali ukuran Central Park New York. Ianya akan memiliki menara perkantoran, taman, hotel, pusat perbelanjaan dan sekolah internasional, semuanya dihiasi tanaman hijau. Konstruksi dimulai pada bulan Februari dan sekitar 8.000 apartemen telah terjual, kata perusahaan itu.
Country Garden's Forest City,ini adalah yang terbesar dari sekitar 60 projek di wilayah Iskandar Malaysia di sekitar Johor Bahru, yang dikenal dengan nama JB, yang bisa menambahkan lebih dari setengah juta rumah. Masuknya telah menyebabkan penurunan hampir sepertiga dalam nilai penjualan rumah kediaman  di negeri  ini tahun lalu, dengan beberapa developermenawarkan potongan harga 20 persen atau lebih. Harga jual rata-rata per kaki persegi untuk flat bertingkat tinggi di JB turun 10 persen tahun lalu, menurut konsultan properti CH Williams Talhar & Wong.

Country Garden,yang telah bermitra dengan cabang investasi negeri Johor, telah meluncurkan projek tepi laut lain di pantai pada tahun 2013 yang disebut Danga Bay, di mana telah menjual semua 9.539 unit apartemen.Kelompok Greenland Group milik negara China membangun menara perkantoran, apartemen dan pertokoan di 128 hektar di Tebrau, sekitar 20 menit dari pusat kota.

Guangzhou R & F Properties Co telah memulai konstruksi pada tahap pertama Princess Cove, dengan sekitar 3.000 rumah.Country Garden mengatakan dalam sebuah e-mail, pihaknya optimis dengan prospek Forest City kerana ekonomi dan lokasi yang berkembang di sebelah Singapura. Guangzhou R&F Properties Co, tidak menanggapi pertanyaan tentang efek dari begitu banyak unit baru dan Greenland menolak berkomentar.

Scale models of Country Garden's Forest City project on display in Johor Bahru, Malaysia
Singapore Draw"
Orang Cina tertarik dengan harga yang lebih rendah dan kedekatannya dengan Singapura," kata Alice Tan, konsultan konsultasi dan riset Singapura  broker Real Eastate Knight Frank LLP. "Masih harus dilihat apakah bekalan rumah yang akan datang bisa diserap dalam lima tahun ke depan."

Masuknya persaingan China telah mempengaruhi developer lokal seperti UEM Sunrise Bhd, Sunway Bhd dan SP Setia Bhd., Yang telah membangun projek sekitar Johor Bahru(JB) selama bertahun-tahun sebagai bagian dari rencana pemerintah untuk mempromosikan kawasan tersebut. Keuntungan penggal tahun pertama merosot 58 persen di UEM, pemilik tanah terbesar di JB.

"Pemaju Cina melihat ini sebagai satu peluang. Ramai daripada mereka berkata Iskandar adalah sama seperti Shenzhen adalah 10 tahun yang lalu, "kata Jonathan Lo, pengurus penilaian di CH Williams Talhar & Wong, broker hartanah yang berpangkalan di Johor Bahru. "Pelabur luar negeri datang ke Malaysia adalah satu fenomena baru jadi sukar untuk diramal."

Pembinaan tidak lama lagi mengatasi permintaan. Untuk menjual beratus-ratus unit baru yang sedang dibina setiap bulan, beberapa syarikat mengambil masa untuk terbang di planeloads mencari pembeli berpotensi dari China, mendorong syarikat penerbangan tambang murah AirAsia Bhd. Untuk mula penerbangan langsung pada bulan Mei menghubungkan JB dengan bandar selatan China Guangzhou.

Dalam penerbangan itu, yang pertama, 150 daripada 180 kerusi telah diambil oleh kumpulan pelancongan subsidi dianjurkan oleh Country Garden. Hampir separuh daripada mereka akhirnya membeli kediaman, pemaju berkata dalam e-mel.

  Scale models of Country Garden's Forest City project on display in Johor Bahru, Malaysia
Bas yang membawa pelancong China di Forest City pada bulan November telah dipenuhi oleh berpuluh-puluh ejen jualan, dengan wanita berpakaian tradisional Sarong Kebaya pakaian sama dengan yang dipakai oleh pramugari Singapore Airlines Ltd.

Para pelawat diperlihatkan ke dalam galeri jualan yang luas di mana ejen menjelaskan betapa besarnya projek menggunakan replika bandar siap, dengan bangunan model setinggi orang. Mereka melihat flat-flat dengan lantai marmar dan perabotan yang dipotong emas, makan bersama-sama pada hidangan bufet dan digalakkan untuk mendaftar di tempat kejadian. Pilihan dua bilik tidur apartmen kos serendah 1.25 juta yuan ($ 181,400), kira-kira satu perlima daripada harga apartmen swasta yang sama saiz di pusat bandar Singapura.

Tetapi JB tidak Shenzhen. Berbilion-bilion dicurahkan ke dalam zon ekonomi di selatan Guangdong pada 1980-an dan 1990-an oleh HongKong dan syarikat Taiwan tidak lama lagi mampu bersaing dengan pelaburan China kilang-kilang tumbuh di sepanjang pantai China.

Di Malaysia, pertumbuhan pelaburan adalah perlahan, tergelincir hingga 2 persen pertahun pada tahun suku ketiga, dari lebih daripada 6 peratus pada suku tahun sebelumnya. Nilai jualan kediaman di Malaysia jatuh hampir 11 peratus tahun lepas, manakala di Johor penurunan itu 32 peratus, menurut data kerajaan.

"Saya amat bimbang kerana pasaran turut menurun, jika Johor terbenam, seluruh Malaysia akan mengikuti," kata Shanker, di Axis-REIT Managers, yang menganggarkan bahawa kira-kira separuh unit di Iskandar boleh kekal kosong. "Jika pemaju berhenti membina hari ini, saya fikir ia akan mengambil masa 10 tahun untuk membina kondominium, untuk mengisi bekalan semasa. Tetapi mereka tidak akan berhenti".

Potential buyers at the Country Garden sales office.|Photographer: Ore Huiying/Bloomberg.
BACA: 10 Jobs Ini Paling Sesuai Untuk Mereka Yang Punya Imagination & High Fantasy.

Property Pipeline
Pemaju mempunyai perancangan lebih daripada 350,000 rumah-rumah persendirian dirancang atau sedang dibina di negeri Johor, mengikut data dari Pusat Maklumat Harta Tanah Negara Malaysia. Itu lebih daripada semua rumah yang dibina secara persendirian di Singapura. Forest City boleh menambah satu lagi 160,000 sepanjang tempoh pembinaan 30 tahunnya, menurut anggaran Bloomberg, berdasarkan populasi penduduk yang diunjurkan.

"Tanah memang banyak dan murah," kata Alan Cheong, Pengarah Kanan penyelidikan dan perundingan di Savills Singapura. "Tetapi pembeli tidak faham bagaimana nilai-nilai hartanah bermain di luar apabila tidak ada kekurangan tanah.

"Pemaju telah tidak dibantu oleh langkah-langkah kerajaan yang direka untuk menghalang pelabur luar negara mendesak kenaikan harga. Pada tahun 2014, Malaysia dua kali ganda harga minimum rumah warga asing boleh membeli 1 juta ringgit, dan menaikkan cukai keuntungan modal kepada sebanyak 30 peratus bagi kebanyakan hartanah dijual semula oleh warga asing dalam tempoh lima tahun.

Aliran perkembangan baru telah menakutkan sesetengah pelabur, menolak pemaju untuk menumpukan perhatian lebih kepada mencari keluarga yang akan tinggal di pangsapuri, kata Lo di CH Williams. margin keuntungan telah jatuh kepada kira-kira 20 peratus, daripada 30 peratus apabila tanah adalah murah beberapa tahun yang lalu, menurut firma beliau.

“A lot of [Chinese developers] say Iskandar is just like Shenzhen was 10 years ago”

Jutawan Singapura, Peter Lim Rowsley Ltd. berkata tahun lepas ia tidak lagi akan membina rumah di Iskandar dan sebaliknya akan menukar laman web Vantage Bay ke dalam pusat penjagaan kesihatan dan kesejahteraan.

"Pemain-pemain China mempunyai sumber kewangan yang meluas dan sedang membina projek kediaman lebih awal daripada permintaan," Ho Kiam Kheong, pengarah urusan hartanah di Rowsley berkata dalam satu temu bual. "Jika kita melakukan kediaman di Iskandar, kita akan hanya setitik di lautan. Kita tidak boleh bersaing dengan mereka pada skala yang besar. "

UEM Group Bhd., Pemilik tanah terbesar di Iskandar, menjual plot untuk pengeluar untuk meningkatkan aktiviti ekonomi di kawasan itu."Industries adalah ratu lebah," mewujudkan pekerjaan dan kekayaan kepada penduduk tempatan, kata Ketua Pegawai Eksekutif Izzaddin Idris. "Ini akan membawa permintaan untuk rumah-rumah yang sedang dibentuk."

Pembuat coklat yang berpangkalan di AS Hershey Co. adalah di antara mereka membina kilang di Iskandar, menyertai penyewa seperti taman hiburan Legoland Malaysia dan Pinewood Iskandar Malaysia Studios-francais studio filem yang berpangkalan di United Kingdom.


Sementara itu, wakil/juru penjualan menjual impian Utopian - sebuah kota masa depan dengan bangunan dan kantor yang rimbun dan rapi yang penuh dengan penduduk yang bahagia dan kaya.

"Ia akan mengambil sedikit masa untuk semua bahagian-bahagian untuk berkumpul dalam satu kawasan: infrastruktur, pembuatan, pendidikan, penjagaan kesihatan dan pertumbuhan penduduk," kata Ho di Rowsley. "Tetapi saya tidak ragu-ragu ia akan berlaku akhirnya."

(Courtesy to With assistance from Emma Dong.VIA www.bloomberg.com/news)